Банки не смогли научиться отбирать квартиры у своих заемщиков

«Вы­го­нят на ули­цу, а квар­ти­ру от­бе­рут» - при­бли­зи­тель­но так пред­став­ля­ли се­бе не­опыт­ные за­ем­щи­ки си­ту­а­цию в кон­це 2008 - на­ча­ле 2009 го­да, ко­гда из-за па­де­ния кур­са грив­ни и до­хо­дов мно­гие из них уже не мог­ли об­слу­жи­вать свои ипо­теч­ные кре­ди­ты. Бан­ки та­кое суж­де­ние вся­че­ски под­дер­жи­ва­ли, дабы в слож­ное для всех вре­мя не ока­зать­ся пе­ред ли­цом по­валь­но­го сни­же­ния пла­теж­ной дис­ци­пли­ны за­ем­щи­ков.
Как вы­яс­ни­ло «ДЕЛО», на прак­ти­ке вы­се­ле­ние из квар­ти­ры про­пи­сан­ных в ней долж­ни­ков, их род­ствен­ни­ков или зна­ко­мых ока­за­лось за­ня­ти­ем не из про­стых и де­ше­вых. За­тра­ты на при­ну­ди­тель­ное взыс­ка­ние за­ло­га со­став­ля­ют око­ло 30% его сто­и­мо­сти. А при «отя­го­ща­ю­щих» об­сто­я­тель­ствах, ко­гда в квар­ти­ре про­пи­са­ны со­ци­аль­но не­за­щи­щен­ные ка­те­го­рии граж­дан, как то пен­си­о­не­ры или не­со­вер­шен­но­лет­ние де­ти, за­да­ча ста­но­вит­ся по­чти не­вы­пол­ни­мой.

В про­шлом го­ду на сай­тах мно­гих укра­ин­ских бан­ков по­яви­лись но­вые раз­де­лы под на­зва­ни­ем «Ре­а­ли­за­ция за­ло­го­во­го иму­ще­ства». Так, у об­ла­да­те­ля наи­боль­ше­го ипо­теч­но­го порт­фе­ля физ­лиц - УкрСиб­бан­ка (18% рын­ка) на сай­те преду­смот­ре­но для этих це­лей сра­зу два раз­де­ла: по ре­а­ли­за­ции за­ло­гов на тор­гах (то есть по при­нуж­де­нию) и по доб­ро­воль­ной про­да­же.

В бан­ке го­во­рят, что в пер­вом слу­чае они про­да­ют квар­ти­ры, соб­ствен­ни­ки ко­то­рых не хо­тят опла­чи­вать долг и от­ка­зы­ва­ют­ся его ре­струк­ту­ри­зи­ро­вать. Та­ких квар­тир и до­мов по всей се­ти у фин­учре­жде­ния со­бра­лось око­ло 340, при­бли­зи­тель­но столь­ко же - 325 объ­ек­тов жи­лой не­дви­жи­мо­сти - про­да­ет банк по со­гла­сию с за­ем­щи­ком.

У Райф­фай­зен Бан­ка Аваль, ко­то­рый дер­жит 12,1% роз­нич­но­го ипо­теч­но­го рын­ка, на про­да­жу вы­став­ле­ны 373 квар­ти­ры и 349 до­мов.

Тре­тий на рын­ке Укр­соц­банк с до­лей 11,7% свою ба­зу за­ло­го­во­го иму­ще­ства по­че­му-то скры­ва­ет. «Наш роз­нич­ный биз­нес не ви­дит по­ка це­ле­со­об­раз­но­сти (вы­став­лять на сай­те ба­зу за­ло­го­во­го иму­ще­ства. - «ДЕЛО»)», - со­об­щи­ли в пресс-служ­бе Укр­соц­бан­ка. Банк «На­д­ра» вы­ста­вил око­ло 353 квар­тир и до­мов, ко­то­рые ищут но­вых пла­те­же­спо­соб­ных хо­зя­ев.

Ры­нок за­ло­го­вых квар­тир, вы­став­лен­ных на про­да­жу, име­ет огром­ные мас­шта­бы, од­на­ко по­хва­стать­ся ак­тив­ны­ми про­да­жа­ми бан­ки­ры не мо­гут. «За про­шлый год банк ре­а­ли­зо­вал по­чти 40 квар­тир и до­мов, за этот - око­ло 10», - со­об­щи­ли в «На­д­ра».

Не мо­гут по­хва­стать­ся мас­штаб­ной ре­а­ли­за­ци­ей за­ло­гов по ипо­те­ке и в СЕБ Бан­ке. «В 2009 го­ду мы ре­а­ли­зо­ва­ли срав­ни­тель­но не­боль­шое ко­ли­че­ство объ­ек­тов. При­чин здесь не­сколь­ко: ма­лая ак­тив­ность рын­ка, дол­гие су­деб­ные и ис­пол­ни­тель­ные про­це­ду­ры, по­ка объ­ект за­ло­га вы­став­ля­ет­ся на про­да­жу», - го­во­рит на­чаль­ник управ­ле­ния по ра­бо­те с за­ло­го­вым иму­ще­ством СЕБ Бан­ка Та­тья­на Са­ух.

По ее сло­вам, в этом го­ду ко­ли­че­ство про­даж рас­тет, так как ак­ти­ви­зи­ру­ет­ся ры­нок. «Мно­гие за­ем­щи­ки по­ня­ли, что по це­нам 2007-2008 го­дов им не удаст­ся ре­а­ли­зо­вать свое иму­ще­ство, и на­ча­ли усту­пать в цене, бо­лее при­бли­жен­ной к ры­ноч­ной», - утвер­жда­ет она.

Бан­ки­ры не скры­ва­ют, что им на­мно­го вы­год­нее, ко­гда за­ем­щик доб­ро­воль­но со­гла­ша­ет­ся на про­да­жу за­ло­га. Это не толь­ко эко­но­мит вре­мя и нер­вы со­труд­ни­ков фин­учре­жде­ний, но и день­ги. При­чем при­ну­ди­тель­ная ре­а­ли­за­ция иму­ще­ства не­вы­год­на и са­мим за­ем­щи­кам, утвер­жда­ют в бан­ках. «При­ну­ди­тель­ное взыс­ка­ние за­ло­га - за­трат­ная про­це­ду­ра, в ре­зуль­та­те ко­то­рой те­ря­ет­ся око­ло 30% сто­и­мо­сти за­ло­га: за­тра­ты на при­ну­ди­тель­ное про­из­вод­ство, ко­мис­сия тор­гу­ю­щей ор­га­ни­за­ции. В ито­ге кли­ент оста­ет­ся дол­жен бан­ку раз­ни­цу, а банк мо­жет пре­тен­до­вать на дру­гую соб­ствен­ность и ак­ти­вы кли­ен­та», - от­ме­ча­ет ди­рек­тор де­пар­та­мен­та пра­во­во­го обес­пе­че­ния Эр­сте Бан­ка Алек­сандр Ярец­кий. По его сло­вам, кон­флик­ты с бан­ком толь­ко за­тя­ги­ва­ют вре­мя ре­ше­ния про­блем и в 99% слу­ча­ев за­кан­чи­ва­ют­ся убыт­ка­ми как для кли­ен­та, так и для бан­ка.

Не­ко­то­рые бан­ки про­да­жей за­ло­го­вых квар­тир во­все не за­ни­ма­ют­ся. «Наш банк не за­ни­ма­ет­ся ре­а­ли­за­ци­ей за­ло­го­во­го иму­ще­ства. Как пра­ви­ло, на­хо­дим ком­про­мисс­ные ре­ше­ния и ре­струк­ту­ри­зи­ру­ем за­дол­жен­но­сти», - со­об­щи­ли в пресс-служ­бе бан­ка «Хре­ща­тик».

Бан­ки­ры при­зна­ют­ся, что «по при­нуж­де­нию» про­да­ют­ся ча­ще все­го квар­ти­ры и до­ма, куп­лен­ные в свое вре­мя пе­ре­куп­щи­ка­ми, в ко­то­рых ни­кто не про­жи­ва­ет. Так, в УкрСиб­бан­ке со­об­щи­ли, что в боль­шей ча­сти квар­тир, вы­став­лен­ных на тор­ги, за­ем­щи­ки не про­пи­са­ны.

А вот при­ну­ди­тель­но про­дать жи­лье, в ко­то­ром про­жи­ва­ют или сам долж­ник, или его род­ствен­ни­ки, по сло­вам экс­пер­тов, очень слож­но. К при­ме­ру, в ОТП Бан­ке «ДЕЛУ» на­счи­та­ли око­ло 10 слу­ча­ев за вре­мя кри­зи­са, ко­гда фин­учре­жде­нию уда­лось вы­се­лить за­ем­щи­ков из за­ло­го­вых квар­тир, в ко­то­рых бы­ли про­пи­са­ны са­ми долж­ни­ки, их род­ствен­ни­ки или зна­ко­мые.

Во мно­гих фин­учре­жде­ни­ях во­об­ще не бе­рут­ся за по­доб­ные про­блем­ные за­ло­ги. «Бан­ки не вы­се­ли­ли прак­ти­че­ски ни од­но­го за­ем­щи­ка из квар­ти­ры - это прав­да. За­ем­щи­ки за­щи­ща­ют­ся все­ми воз­мож­ны­ми и не­воз­мож­ны­ми спо­со­ба­ми - по­да­ют в су­ды по по­во­ду то­го, что за­клю­ча­ли сдел­ку без со­гла­сия же­ны, а так­же рез­ко на­чи­на­ют про­пи­сы­вать в квар­ти­рах де­тей», - рас­ска­зы­ва­ет член прав­ле­ния Про­мин­вест­бан­ка Вла­ди­слав Кра­вец.

По его сло­вам, да­же ес­ли банк по­лу­ча­ет ко­неч­ное ре­ше­ние су­да, вы­се­лить из квар­ти­ры не­доб­ро­со­вест­ных за­ем­щи­ков он не мо­жет, так как в той квар­ти­ре или до­ме уже про­пи­са­ны де­ти и пен­си­о­не­ры. «ЖЭК про­пи­сы­ва­ет в за­ло­го­вых квар­ти­рах де­тей и пен­си­о­не­ров, не­смот­ря на то, что в кре­дит­ном до­го­во­ре на­пи­са­но, что это­го де­лать нель­зя, - ему на это на­чхать», - се­ту­ет Кра­вец. Од­на­ко бан­ки­ры да­рить эту не­дви­жи­мость за­ем­щи­кам не со­би­ра­ют­ся и пла­ни­ру­ют пе­ре­да­вать та­кие кре­ди­ты в кол­лек­тор­ские ком­па­нии. А у кол­лек­то­ров с за­ем­щи­ка­ми дру­гие ме­то­ды ра­бо­ты.

Сре­ди вы­став­лен­ных на про­да­жу квар­тир и до­мов по­па­да­ют­ся до­воль­но до­ро­гие «экс­по­на­ты». Жаль толь­ко, что боль­шин­ство этих до­мов на­хо­дят­ся в не­до­стро­ен­ном со­сто­я­нии. Но уже из на­бро­сок мож­но уви­деть - про­ек­ты за­ду­мы­ва­лись ам­би­ци­оз­ные.


К при­ме­ру, ОТП Банк про­да­ет дом в Кон­че-За­спе об­щей пло­ща­дью 2,4 тыс. кв.м. за $2,9 млн. В до­ме - 10 спа­лен с сан­уз­ла­ми, го­сти­ная ком­на­та, гар­де­роб­ная, бас­сейн на 230 кв. м, зим­ний сад, бар, сау­на, ту­рец­кая ба­ня, ком­на­та от­ды­ха. Так­же есть га­раж на 4 ма­ши­ны, ко­тель­ная, пра­чеч­ная, тре­на­жер­ный зал, ки­но­те­атр, би­льярд­ная, спорт­зал, вин­ный по­греб, бар-ре­сто­ран.


Банк «Финан­сы и Кре­дит» вы­ста­вил на про­да­жу трех­этаж­ный дом в с. Крю­ков­щи­на, под Ки­е­вом об­щей пло­ща­дью 800 м. кв. Сто­и­мость до­ма - $0,8 млн. Дом до­стро­ен, с ев­ро­ре­мон­том, при­до­мо­вая тер­ри­то­рия уло­же­на га­зо­ном, есть бас­сейн. Как ча­сто пи­шут в объ­яв­ле­ни­ях ри­ел­то­ры - «За­хо­ди и жи­ви».


КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА


При­ну­ди­тель­ная про­да­жа иму­ще­ства


Алек­сей По­ля­ков

на­чаль­ник от­де­ла ис­пол­ни­тель­но­го про­из­вод­ства OTП Бан­ка

Что обыч­ный за­ем­щик слы­шит от сво­их со­се­дей, дру­зей, зна­ко­мых? «Про­пи­ши до­ма де­тей, и ни­кто те­бе ни­че­го не сде­ла­ет». Так и по­сту­па­ют. Из­вест­ны слу­чаи, ко­гда за­ем­щи­ки про­пи­сы­ва­ли до се­ми де­тей в од­ной квар­ти­ре, ис­хо­дя из ста­ро­го по­сту­ла­та: «Чем боль­ше - тем луч­ше».

Про­це­ду­ра ра­бо­ты с та­ки­ми долж­ни­ка­ми стан­дарт­ная. Банк об­ра­ща­ет­ся в ис­пол­ни­тель­ную служ­бу, а го­су­дар­ствен­ный ис­пол­ни­тель ин­фор­ми­ру­ет за­ем­щи­ка о не­об­хо­ди­мо­сти доб­ро­воль­но­го по­га­ше­ния дол­га в уста­нов­лен­ные сро­ки. Ес­ли он иг­но­ри­ру­ет это тре­бо­ва­ние, то ис­пол­ни­тель уве­дом­ля­ет его о да­те и вре­ме­ни про­ве­де­ния опи­си иму­ще­ства. Мно­гие за­ем­щи­ки счи­та­ют, что, не до­пу­стив го­сис­пол­ни­те­ля к опи­си, они тем са­мым лов­ко оду­ра­чи­ли банк вме­сте с ис­пол­ни­тель­ной служ­бой. На са­мом де­ле за­ча­стую это толь­ко на­ча­ло.

По­ве­де­ние долж­ни­ка рез­ко ме­ня­ет­ся, ко­гда ис­пол­ни­тель опи­сы­ва­ет квар­ти­ру в при­сут­ствии ми­ли­ции и по­ня­тых по опре­де­ле­нию рай­он­но­го су­да. То­гда он уже пы­та­ет­ся на­чать диа­лог с бан­ком. Но банк, со­мне­ва­ясь в его ис­крен­но­сти и по­ни­мая, что на­хо­дит­ся в ша­ге от про­да­жи квар­ти­ры, пред­по­чи­та­ет про­дол­жить на­ча­тую ра­бо­ту по при­ну­ди­тель­ной про­да­же иму­ще­ства.

Бук­валь­но не­де­лю-две на­зад по­доб­ный слу­чай про­изо­шел с од­ним из за­ем­щи­ков по ул. Виш­ня­ков­ская в Ки­е­ве. Он ре­шил не до­пус­кать го­су­дар­ствен­но­го ис­пол­ни­те­ля к опи­си, по­сколь­ку слы­шал, что тех, у ко­го ма­лень­кие де­ти, ни­кто не тро­га­ет и из до­ма не вы­се­ля­ет. Вме­сте с тем этот кли­ент яв­ля­ет­ся вполне пла­те­же­спо­соб­ным и име­ет воз­мож­ность об­слу­жи­вать свой кре­дит в пол­ном объ­е­ме. Од­на­ко де­лать это­го не хо­тел.

Он ре­шил дер­жать обо­ро­ну и два­жды не до­пус­кал ис­пол­ни­те­лей и со­труд­ни­ков бан­ка к опи­си квар­ти­ры. О каж­дом фак­те не­до­пус­ка был со­став­лен со­от­вет­ству­ю­щий акт, что поз­во­ли­ло в бу­ду­щем ис­пол­ни­те­лю об­ра­тить­ся в суд и до­ка­зать не­пра­во­мер­ность дей­ствий за­ем­щи­ка. Через 15 дней ис­пол­ни­тель уже от­сы­лал уве­дом­ле­ние долж­ни­ку о при­ну­ди­тель­ном вхо­де. Но за­ем­щик опять про­игно­ри­ро­вал это тре­бо­ва­ние, ведь у не­го ма­лень­кий ре­бе­нок.

В на­зна­чен­ный день у две­рей долж­ни­ка со­бра­лись пред­ста­ви­те­ли бан­ка, го­су­дар­ствен­ный ис­пол­ни­тель и участ­ко­вый ми­ли­ци­о­нер. Же­на хо­зя­и­на квар­ти­ры вы­шла из квар­ти­ры с ко­ляс­кой и от­ка­за­лась ко­го-ли­бо впус­кать. Да­же озна­ко­мив­шись с опре­де­ле­ни­ем су­да, жен­щи­на по­жа­ла пле­ча­ми и рав­но­душ­но бро­си­ла, что у нее, де­скать, ма­лень­кий ре­бе­нок и пра­ва вхо­дить в ее квар­ти­ру ни­кто не име­ет.

Го­су­дар­ствен­но­му ис­пол­ни­те­лю ни­че­го не оста­ва­лось, кро­ме как при­гла­сить в ком­па­нию про­фес­сио­наль­но­го взлом­щи­ка зам­ков. Иму­ще­ство не­доб­ро­со­вест­но­го за­ем­щи­ка в при­сут­ствии пред­ста­ви­те­лей пра­во­охра­ни­тель­ных ор­га­нов, бан­ка, ЖЭКа и по­ня­тых бы­ло опи­са­но. Эта квар­ти­ра в бли­жай­шее вре­мя бу­дет вы­став­ле­на на тор­ги (при­ну­ди­тель­ную про­да­жу. - «ДЕЛО»).